Тема расширения границ городов и посёлков, поднятая нами в прошлом номере «толстушки», вызвала живейший отклик у наших читателей. А это лишнее свидетельство того, что проблема незаконного строительства домов на землях сельхозназначения касается десятков тысяч людей по всей республике. Граждане, живущие в таких домах, лишены доступа к социальной инфраструктуре, их не существует для официальной статистики. Наконец, они не платят налоги за землю и дома, в которых живут, хотя, что многим покажется удивительно, в массе своей очень хотели бы их платить.
О вариантах решения этой масштабной проблемы мы продолжаем разговор с заместителем председателя Верховного Совета Хакасии Сергеем Комаровым.
— Сергей Владимирович, помимо граждан, уже построивших свои дома на землях сельхозназначения, немало тех, кто владеет крупными земельными участками и к строительству не приступил. Что с ними делать?
— Здесь наблюдается парадоксальная ситуация. Муниципальные власти повсеместно занимают позицию, что земельные участки, о которых идёт речь, ни в коем случае нельзя включать в границы населённых пунктов при их расширении и принятии новых генпланов территорий. При этом местное начальство, опять же повсеместно, жалуется на дефицит своих бюджетов. А владельцы земель сельхозназначения, на которых могло бы начаться массовое строительство жилья, являются потенциальным весомым источником дохода для пополнения местных бюджетов. Но две эти стороны, власть и собственники земли, никак не могут встретиться за столом переговоров.
— Почему это происходит?
— Сейчас власть говорит о том, что как только земли сельхозназначения вокруг населённых пунктов будут официально включены в границы этих населённых пунктов, резко возрастёт капитализация таких земельных участков. Они серьёзно вырастут в цене. И местное начальство заявляет: почему мы своими действиями должны давать обогащаться этим предпринимателям?
— Вроде бы логичный вопрос.
— Только если не смотреть на ситуацию шире. Сегодня владельцы сельхозземли не могут продать её потенциальным покупателям под индивидуальное жилищное строительство. Дело в том, что закон позволяет нарезать земли сельхозназначения при продаже на куски не менее двух гектаров. А реальный размер одного участка под строительство жилого дома — 12 — 15 соток. Никому два гектара при строительстве дома не нужны. А при попадании этих земель в границы населённого пункта у их владельцев сразу же появляется возможность нарезать их для дальнейшей продажи так, как вздумается. Но включать эти земли в границы своих поселений не желает местная власть. И тем самым отсекает от себя потенциальных плательщиков земельного налога в местные бюджеты.
— Замкнутый круг какой-то получается.
— Но его нужно разорвать. В таком случае в выигрыше остаются все стороны. Бизнес получает легализацию земли и возможность продавать её по частям. Цена такой земли резко вырастает, как и её налогообложение. А это прямой доход местного бюджета. Не считая будущего дохода от постановки на учёт домов, которые будут построены на этих землях. Я приведу в пример село Калинино, где с одной стороны улицы Маршала Жукова земля — в границах населённого пункта и владельцы участков платят в бюджет по 1400 рублей налогов в год, а с другой стороны этой же улицы — земли сельхозназначения вне официальной границы села, где налог на каждый участок в год составляет около рубля(!) Почувствуйте, что называется, разницу. И таких участков там тысячи. Местная власть в описанной ситуации занимает позицию собаки на сене. Сама не ам и другим не дам.
— А может, местное начальство ждёт, когда ему принесут «мясо» в конверте?
— Это та ситуация, когда «мясо» обязательно будет, но не в конверте, потому что так вопрос не решить, а в виде реального поступления налогов в местные бюджеты. Но сначала нужно с сена сойти. Сами владельцы земель сельхозназначения рядом с населёнными пунктами уже объединяются, чтобы коллективно отстаивать свои интересы. Они даже разрабатывают неофициальные планы развития этих территорий, где уже расписана вся социальная инфраструктура, которая появится на их землях после включения земли в границы населённых пунктов. Территории под школы, детские сады, амбулатории. Так, например, поступили десятки собственников земельных участков рядом с селом Калинино. Они объединились в общество «Зелёный рай». У них 470 гектаров земли. Разработанный генплан развития этой территории. Но все их попытки как-то решить вопрос натыкаются на стену непонимания со стороны местной власти.
— Но ведь под создание социальной инфраструктуры на таких землях тоже нужна земля, извините за тавтологию. Где её взять?
— Часть своей земли, и довольно существенную, готовы безвозмездно передать в собственность муниципалитета владельцы земельных наделов. Передать, чтобы на ней появились дороги, детсады, школы, остановки общественного транспорта. В общем, вся инфраструктура, которая есть в нормальном населённом пункте. Речь идёт о передаче 30 — 40 процентов, а иногда и более, земельных участков.
— Так много и даром?
— Тут экономика работает. Средняя цена участка под строительство в районе села Калинино составляет около 100 тысяч рублей. То есть владелец, например, двух гектаров земли, потенциально сможет продать её за два миллиона рублей, разделив на 20 участков. Но если его земли включат в границу населённого пункта, то цена его актива резко вырастет. И даже продав в два раза меньше, он получит два с половиной миллиона. И продавец в прибыли. И муниципалитет с землёй под социальные нужды. Более того, часть переданной земли может продавать и муниципалитет под то же индивидуальное жилищное строительство. А это ещё один источник пополнения доходов местного бюджета.
— Но некоторые чиновники стоят на позиции: обещать — не значит жениться. То есть владельцы передачу земли продекларируют, а когда их участки включат в границы населённого пункта, об обещаниях своих забудут.
— А им нельзя будет забыть. Потому как планы детальных планировок (ПДП) утверждаются местной властью. И в случае, если владелец решит от своих слов отказаться, то на его участке по ПДП вполне может обозначиться парковая зона или дорога может пройти именно по его участку. И продать кому-либо такую землю под строительство дома будет ой как проблематично. Но это крайний вариант, который лишь показывает, что власть всегда найдёт способ добиться выполнения обязательств со стороны собственников земельных участков. На практике же они готовы и до включения их земли в границы населённого пункта передать её часть в собственность муниципалитета. Но им нужны гарантии, что и власть выполнит свои обязательства. Включит их земли в расширенные границы, согласует с ними новые планы детальных планировок населённого пункта.
— Как же все заинтересованные стороны свести вместе?
— Первый шаг должен быть сделан местной властью. В Усть-Абаканском районе, например, создали для этого специальную комиссию под руководством первого заместителя главы района Геннадия Петрова. Туда включили представителей множества государственных и муниципальных структур, имеющих отношение к земельному вопросу. Представителей прокуратуры пригласили к участию. Предполагалось, что все вопросы, о которых мы сейчас говорим, будут на комиссии обсуждаться с собственниками земельных участков. Будет идти диалог, находиться разумные компромиссы, тогда и результат не заставит себя ждать. Проблема же в том, что эта комиссия пока так и не собралась. А в других районах, где аналогичная проблема в земельных отношениях, и комиссий таких пока не создано. Нет площадки для диалога власти и собственников земельных участков.
— А каких населённых пунктов касается этот вопрос?— Их множество. Калининский сельсовет, аалы Сапогов и Райков, деревня Кайбалы и село Белый Яр в Алтайском районе, посёлки Тепличный и Расцвет, даже в Нижнем Имеке, что в Таштыпском районе, есть эта проблема. А ещё есть проблема в деревне Калы-2 Сабинского сельсовета Бейского района… А где проблемы такой пока нет, она обязательно появится.
Для разрешения ситуации в Хакасии должен быть выработан механизм решения назревшего вопроса. И лучше, если он будет вырабатываться под кураторством какого-либо республиканского министерства. Например, министерства экономики Хакасии. В решение вопроса должен быть положен общий принцип. Официальные границы населённых пунктов должны существенно, в несколько раз, превышать существующие границы жилой застройки. Это позволит муниципалитетам Хакасии получать совсем иные доходы от налога на землю и от построенных и зарегистрированных в соответствии с законом объектов жилой недвижимости. Не будем забывать и о мультипликативном эффекте от ввода этих земель в хозяйственный оборот.
— Что вы имеете ввиду?— В своё время, когда глава Хакасии Виктор Зимин только начинал проект о раздаче бесплатных земельных участков льготным категориям граждан, он убеждал противников, что это даст серьёзный толчок для экономики республики. Люди начнут строиться, закупать бетон, кирпич и прочее, ставить заборы. Это всё средства, которые из кубышек и банковских счетов пойдут в реальный сектор экономики. Так и произошло. Этот же эффект мы будем наблюдать в случае решения проблемы с границами населённых пунктов. Ещё один плюс мы увидим после постановки на баланс муниципалитетов сети уже существующих на этих землях дорог.
Дело в том, что акциз за продажу нефтепродуктов поступает в бюджет республики в привязке к количеству дорог, стоящих на учёте в муниципалитетах. Стоит включить уже существующие дороги на землях сельхозназначения в границы населённых пунктов и поставить их на баланс, как и тут мы увидим рост бюджетных поступлений.
— Очевидно, что количество плюсов от решения земельного вопроса значительно превышает те риски, которые на слуху.
— Все так называемые риски в этой истории при детальном их разборе становятся минимальными. Нужно лишь организовать диалог между властью и собственниками земли. Сейчас необходима политическая воля власти, чтобы решить масштабную проблему, касающуюся десятков тысяч жителей республики и огромных объёмов будущих налоговых поступлений в местные бюджеты.
Беседовал Виктор ЛЕБЕДЕВ